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春节过后,房价会大涨吗?

来源:市值观察作者:财姥爷发布时间:2021-2-13点击:94 人次

问:虽然政府最近几年一直强调房住不炒,但是去年以来,以深圳为代表的一线城市房价却出现较大幅度上涨,姥爷觉得背后的逻辑是什么?节后房价会出现大幅上涨吗?未来10年,楼市和股市的投资机会哪个更好?

财姥爷:本轮上涨前,重点城市的房价已经调整多年,以我所在的北京为例,最近3年多房价平均下跌了20%以上。

究其原因,一是2015年-2017年的暴涨积累了一定的泡沫;二是2017年3月份开始,很多城市都出台了空前严格的楼市调控措施,极大地抑制了市场需求,包括自住性需求。

需求会被暂时抑制,但不会完全消失,特别是很多城市最近两年通过放松户籍限制,一定程度上消解了调控政策,之前被压制的需求最终会在某个时段集中释放,从而使房价迎来由跌到涨的拐点。

从楼市调整的时间和幅度来看,结合当前流动性相对充裕的市场环境,节后重点城市房价上涨的压力确实不容忽视,特别是一线城市中相对滞涨的北京,可能会出现阶段性价格回暖行情。

在这里我们还要明确一个概念,所谓房住不炒,只是要抑制楼市中的投资性需求,让房子回归居住属性,并不代表房住不涨。CPI正常情况下每年还有2%到3%左右的涨幅,房子即使作为消费品,价格大概率也会稳定上涨。

当然,目前的房价上涨和股市类似,主要还是结构性行情,市场分化比较严重。国家统计局公布的70个大中城市房价指数,类似于A股的上证50或者沪深300指数(5807.719, 121.47, 2.14%)(5807.7191, 121.47, 2.14%),虽然这部分城市的房价在涨,但是其它很多中小城市,其实并没有上涨甚至仍在下跌。

现在已经不是资产稀缺的年代,从长远来看,股市和楼市的这种分化现象,可能会成为常态。买房重要的是选对城市,就像买股重要的是选对公司。

放眼未来10年,我还是更看好股市的投资机会。

原因有二:

首先政府对房住不炒的政策定位应该是长期而坚定的。最近几年大力推动经济转型,以及对GDP指标的淡化,就表明了政府摆脱对房地产依赖的决心。

压住了投资需求,房价短期暴涨的可能性基本为零,中长期上行空间也会受到很大抑制,投资价值自然会大打折扣。虽然未来房价仍有望随着经济发展和居民收入提升而平稳上涨,但整体投资收益肯定要大大低于过去20年。

其次,在经济转型的大背景下,股市的重要性,其实也已超过楼市。

如果说过去10多年经济发展过度依赖房地产,使楼市受到了政策的诸多呵护,从而造成了房价的大涨。那么现在的新兴企业对股市融资的依赖,也会使股市的重要性大增,从而获得政策的重视和呵护。当前股市的注册制和退市制度改革,就是决策层为了适应新形势而制定的重大举措,对市场长期良性发展具有重大意义。

在改革的催化和政策的呵护下,我们有理由相信,未来A股可能会走出真正的长期慢牛行情,其中很多具备高成长性的优质公司,会给投资者带来丰厚的回报。依靠股权致富,可能会取代依靠房产致富,成为下个10年的重要时代特征。

问:巴菲特是享誉世界的股神,但是很多人对其投资策略有不少误读,甚至对其22%的年化收益率也不屑一顾。所谓少年不识巴菲特,读懂已是中年人。姥爷如何看待巴菲特的投资理论和投资成就?股神的投资人生对普通投资者有什么启示?

财姥爷:看不上巴菲特年化22%收益率的,要么是刚入市的菜鸟,连投资的毛都没摸到,要么是短线交易的赌徒,终究难登大雅之堂。

股谚有云:一年10倍易,10年10倍难。在牛熊周期的不断转换中,能稳定控制回撤,持续获得较高收益,才是投资能力的真实体现。

一年赚22%当然极其容易,但是52年里年化收益达到22%,全世界仅此一人而已,这才是巴菲特称之为股神的原因。

很多人对股神的投资策略有微词,很重要的一个原因,是其长期以来只买“可口可乐”之类的传统企业,对科技股比较排斥。

其实,这正是巴菲特投资成功的重要素质,即恪守自己的能力圈。巴菲特说,“每个人都有自己的能力圈,投资重要的不是能力圈有多大,而是待在能力圈的范围之内。我们的成功在于集中力量于我们能跨越的一尺栅栏,而不是发现跨越七尺栅栏的方法”。

对于看不懂的东西,居正守拙,不越雷池半步,是极其可贵的素质。

巴菲特的人生经历,给我们几个重要启示,要在投资上取得较大成就,专注力、认知能力和心态修为缺一不可。

巴菲特6岁时就对投资表现出浓厚兴趣和较高天赋,终其一生,都在从事钟爱的投资事业。一次和比尔·盖茨一起谈到两人成功的秘诀时,不约而同的把答案归结为专注精神。

在专注精神之下,巴菲特的好学精神和认知能力,显然是成就其投资神话的基石。

巴菲特毕业于哥伦比亚大学商学院,师承著名投资家格雷厄姆,从那里系统学习了传统的价值投资理论,即低估值原则。这一原则,奠定了其早期投资的重要理论基础。

遇到查理·芒格,是巴菲特投资上获得突破的重要机遇。正是在芒格的启发下,巴菲特对价值投资有了全新的认知:即宁可以贵的价格买入伟大的公司,不以便宜的价格买入平庸的公司。正是这种认知升级,使其在后期的投资中扩大了选择视野,并最终投资了苹果等科技类公司。

时至今日90岁高龄,巴菲特仍然保持每天大量阅读和思考的习惯,这也是他能够保持敏锐头脑,始终活跃在投资一线并基业长青的重要原因。

心态上的修为,则是投资成功最重要的原因。

投资最难的,是克服短期暴富的情绪冲动,享受慢慢变富的踏实人生。

巴菲特是慢慢变富的典型代表。30岁成为百万富翁,50岁成为亿万富翁,其99%的资产,是在50岁以后获得。

巴菲特没有更高的物质追求,乐观风趣,健康长寿,是其能够坚持长期主义的人格基础。其甚至能够不用电脑,完全不关注行情走向,而坚持从基本面出发的长期持股策略,最终收获时间的馈赠。

对于自己的成就,巴菲特也非常谦虚和清醒。

巴菲特第一次来中国旅行,是和比尔·盖茨一起。当时他们一行人坐船经过三峡,看到了河边拉纤的纤夫,巴菲特感性地说:“那些拉船的纤夫中可能就有另一个比尔·盖茨,但是他出生在这儿,注定一辈子这样辛苦地拉船,没有出人头地的机会。我们有机会获得这样的财富成功,纯粹是运气。”

在巴菲特看来,自己能在投资上取得一些成就,很大程度上是因为子宫红利,作为白人男子出生在蒸蒸日上的美国中产家庭,只有不到2%的概率,却是自己成功的根本原因。

说到底,投资成功是综合人格能力的变现。

(编辑整理:路桥房产网

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